Conheça os tipos de financiamento de imóvel

Conheça os tipos de financiamento de imóvel

Conhecer os tipos de financiamento imobiliário pode te ajudar a adquirir o seu imóvel próprio com muito mais facilidade e tranquilidade. Para te ajudar nesse momento tão importante, trouxemos tudo que você precisa saber antes de financiar seu imóvel.  

Adquirir um imóvel hoje em dia é mais fácil do que se aparenta. Mesmo com várias modalidades de financiamento, taxas e pré-requisitos, é possível concretizar seu sonho da casa própria facilmente. E para que você consiga realizar este sonho, nós vamos te explicar como funciona o financiamento imobiliário e quais são as suas modalidades, tipos de financiamento e quais elementos compõem suas prestações. Confira!

O que é taxa de financiamento?

Modalidades de financiamento

Tipos de sistemas de amortização

Linha Pró-Cotista: o que é e como funciona?

O que é taxa de financiamento?

Antes de tudo, precisamos explicar o que é a taxa de financiamento. É todo elemento que compõe o financiamento. O financiamento imobiliário possui uma série de taxas que constituem as prestações e são definidas de acordo com o banco/financeira/empreiteira, modalidade e tipo de financiamento escolhido pelo contratante, sendo elas:

  • Taxa de juros
  • Taxa de amortização
  • Seguros
  • Custos administrativos

Sabendo exatamente quais são os elementos que compõem as prestações do seu financiamento, você pode quitar a sua dívida com tranquilidade e segurança. Isso também pode te ajudar a se planejar para as futuras prestações, sabendo quanto vai pagar e o que vai pagar.

Modalidades de financiamento

Para que você saiba como realizar um financiamento imobiliário, é importante entender a diferença entre as modalidades de financiamento disponíveis hoje no mercado, assim é possível escolher a que melhor funciona para você. Confira abaixo:

1 – SFH (Sistema de financiamento de Habitação)

O Sistema de Financiamento de Habitação é uma medida criada pelo Governo Federal seguindo a Lei 4.380 (1964) com o objetivo de facilitar a aquisição da casa própria para a população de baixa renda, sendo regido atualmente pelo Banco Central. Existem algumas exigências a serem cumpridas para aderir à essa modalidade de financiamento, como valor máximo do imóvel pré-determinado de acordo com o seu estado, não comprometer mais que 30% da renda bruta do contratante, prazo máximo de quitação da dívida de 35 anos, entre outras.

Por possuir juros mais baixos e maior prazo de pagamento, essa é a melhor opção para quem deseja adquirir um imóvel de maneira rápida e segura. Vale lembrar que pessoas físicas que estiverem negativadas no Serasa, SPC ou qualquer irregularidade junto ao Banco Central ou Receita Federal não podem aderir ao financiamento. 

2 – SFI (Sistema financeiro imobiliário)

O SFI é a modalidade de financiamento mais recente disponível no mercado Brasileiro. Ela consiste basicamente em atender usuários com características mais específicas, como a aquisição de um imóvel de valor mais alto ou com rendimentos acima de 20 salários mínimos. Além disso, ao contrário do SFH, os recursos utilizados para o financiamento do imóvel não vêm de cadernetas de poupança ou do FGTS, mas sim de diversos investidores do setor imobiliário, incluindo bancos e financeiras. 

Essa modalidade atende melhor quem tem a possibilidade de realizar o pagamento de parcelas mais altas, sabendo que no SFI não há limite de renda comprometida. Além disso, o sistema também atende pessoas físicas e jurídicas, com juros de variam entre 12% e 16% ao ano. 

3 – Carteira Hipotecária

É uma modalidade mais livre, havendo negociação direta entre o contratante e o banco escolhido. Nesse caso, é permitido ao banco o uso de outros recursos de investimentos bancários e assemelha-se ao SFI por possuir menos exigências que o SFH (que são pré-definidas por lei). Assim como o SFI, não é permitida a utilização do FGTS para quitação da dívida. Outra característica compartilhada com o SFI é que o imóvel ficará no nome da instituição contratada até a quitação da dívida.

4 – Financiamento direto com a construtora

Para quem procura uma alternativa da burocracia do SFH, SFI e bancos na comprovação de renda, limitação de financiamento e inúmeras exigências, existe a opção de realizar o financiamento diretamente com a construtora do imóvel. Geralmente, a taxa de juros será muito parecida com a do SFH, de em média 12% ao ano. Porém, vale lembrar que as construtoras cobrarão parcelas intermediárias, incluindo taxas administrativas e de seguro. Além disso, não há possibilidade de utilizar o FGTS como entrada no imóvel.

Essa opção é recomendada caso você queira negociar uma condição melhor de pagamento, com mais parcelas, juros mais baixos ou algum “adicional” ou não tenha atendido à todos os pré-requisitos dos bancos. Uma vantagem desta modalidade, é que a construtora não cobra juros sobre o valor financiado durante o período da construção do empreendimento, caso tenha optado por adquirir um imóvel na planta. Porém, é importante salientar que as construtoras são totalmente dependentes do mercado da construção civil, o que torna esse tipo de financiamento um investimento de risco, sujeito às volatilidades do mercado.

Este artigo explica todos os detalhes sobre financiamento direto com a construtora.

Tipos de sistemas de amortização

Como comentamos logo acima, a amortização é um dos elementos que compõem as parcelas da dívida a ser adquirida no momento da contratação de um financiamento, e consiste no valor integral concedido ao cliente pelo credor. Esse valor tende a se manter estável até o fim da quitação da dívida, sofrendo eventuais correções por meio das taxas de juros. Conhecendo isso, é possível escolher um entre os 3 tipos de financiamento disponíveis:

1 – Sistema de Amortização Constante (SAC)

Nesse tipo, o sistema mantém o valor amortizado de maneira constante mensalmente ao longo da quitação do financiamento. Porém, isso não quer dizer que a parcela terá valor fixo sempre: os juros são cobrados de maneira decrescente nas parcelas.

Isso fará com que as primeiras parcelas da quitação sejam as mais caras de toda a dívida, diminuindo o valor das parcelas futuras. 

2 – Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

Nesse sistema, o valor das parcelas sofre alterações ao longo da quitação, atingindo seu maior valor na metade do período. As parcelas começarão em um preço pré-determinado no momento do contrato, atingindo seu maior valor em um momento específico, tendo a redução do valor próximo do fim novamente.

3 – Tabela Price

A Tabela Price, ou Sistema Francês de Amortização é o único tipo de financiamento que mantém o valor das prestações constante. Porém, isso significa que a composição das prestações nem sempre será o mesmo. Se em uma prestação o valor predominante que compõe a mesma for a taxa de amortização, isso quer dizer que nas demais, a taxa de juros pode ser o elemento de maior composição. 

Linha Pró-Cotista: o que é e como funciona?

A linha pró-cotista é uma linha de financiamento que utiliza recursos do FGTS para a aquisição de imóveis novos e usados, além de utilizar os recursos do Programa Especial do Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS.

Veja abaixo o que é necessário para que você seja elegível a utilizar essa linha de crédito:

  • Possuir, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não, na mesma empresa ou empresas diferentes;
  • Apresentar contrato ativo ou saldo em conta vinculada do FGTS na data da concessão do financiamento, correspondente a, no mínimo, 10% do valor da avaliação do imóvel;
  • Não ser proprietário, futuro comprador ou cessionário de imóvel residencial, pronto ou em construção, que esteja localizado na região metropolitana de atual residência ou em que trabalhe, com algumas exceções previstas nos manuais do Agente Operador do FGTS/CAIXA;
  • Não ser titular de outro financiamento ativo concedido no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do território nacional.

Além de cumprir todos esses requisitos, é necessário que o financiamento não ultrapasse o valor de R$450.000,00.

Nesse momento tão especial da vida, o importante é ter segurança na instituição que você escolher,tendo a certeza de que está realizando um bom investimento e com tranquilidade. Agora que você já sabe o que é o financiamento imobiliário e como funciona, faça uma simulação com a Bcredi e dê o primeiro passo rumo aos seus sonhos!

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